大手不動産企業を猛追する意外な中堅会社「ヒューリック」とは? – livedoor



 大手不動産企業といえば、三井、三菱、住友などの冠がつく財閥系が群を抜いているが、収益面でそれら巨大企業を猛追している意外な中堅企業がある。『月刊BOSS』編集委員の河野圭祐氏がレポートする。

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「ヒューリック」という社名を聞いて、ピンと来る人はまだあまりいないかもしれない。同社は昨年、前身の日本橋興業からヒューリックに呼称変更して10年、会社設立から60年という節目を迎えた。ちなみにヒューリックとは、ヒューマン、ライフ、クリエイトの3つの言葉を組み合わせた造語で、れっきとした東証1部上場の中堅不動産会社である。

 売上高でいえば、2017年12月期の予想が2800億円というそのヒューリックが、不動産業界で御三家といえる三井不動産、三菱地所、住友不動産の財閥系3社を追いかける、4番手に浮上しようとしている。

 財閥系3社に続くのは野村不動産ホールディングス、東急不動産ホールディングスで、確かに規模では野村や東急にも及ばない(2018年3月期の両社の売上高予想は、野村が6460億円、東急が8400億円)中堅クラスのヒューリックだが、大事なのは収益。この収益面での比較となると、一気に野村や東急と肩を並べるのだ。

 2018年3月期予想で営業利益、経常利益、純利益の順に数字を並べてみると、野村は760億円、670億円、440億円。東急は735億円、640億円、345億円。そして2017年12月期のヒューリックの予想が630億円、600億円、400億円。売上高比から見たヒューリックの高収益性が際立っているのがわかる。

 なぜ、同社は高収益なのか。野村の場合は、マンションブランドとして高い認知度を誇る「プラウド」が牽引役となり、近年は交通至便な駅直結の「プラウドタワー」などの高価格帯マンションがよく売れた。

 東急はマンションで比較すると、自社ブランドの「ブランズ」が野村の「プラウド」ほどは高くない。ただし、野村が現在注力中の大都市部での再開発事業ではリードするなど、一長一短があるのだ。

 その中で、ヒューリックは分譲マンション事業を手がけていないこともあって、イメージ的にも一見、地味な存在だった。では、前述した高収益はどこからもたらされているのか。その理由を辿っていくと、同社のルーツから触れなければならない。

 ヒューリックの原点は旧富士銀行(現・みずほ銀行)の銀行店舗ビル管理である。かつての大手都市銀行は大抵、駅直結か駅近の好立地に銀行店舗の入ったビルを擁していたから、ヒューリックもそれなりの収益は上げていた。だが、その後金融ビッグバンの中でメガバンクが続々と誕生し、旧富士銀行も、旧第一勧業銀行、旧日本興業銀行と経営統合している。

 3行統合ともなれば当然、リストラの過程で店舗の統廃合が行われ、不良債権物件の削減の過程ではその引き受け役という、しわ寄せがヒューリックにも押し寄せた。

 そんな中、2006年にみずほ銀行副頭取からヒューリック社長に転じたのが西浦三郎社長(現会長)で、前述した社名変更を着任翌年の2007年に実施するなど、同社のビジネスモデルを根本から変えていったとされる。以前、ヒューリックの幹部はこう語っていた。

「当社の戦略は、好立地の老朽化した自社物件を建て替えて、付加価値を付けて賃料を増やしていくということなのです」

 既存の所有物件を建て替えて高層化し、増えた床面積をオフィステナントや商業テナントに貸し出して家賃収入を増やしていくというわけだ。その代表例が、都心の中でも最重点エリアの1つで多くの所有物件を持つ銀座で、晴海通りを挟んでソニービル(現在は取り壊し中)の正面にある、「ヒューリック銀座数寄屋橋ビル」といっていい。

 同ビルはもともと旧富士銀行の支店が入っていた物件だが、建て替えて2011年に竣工。ビル1階には米国衣料チェーン大手の「GAP」の旗艦店がテナントで入っており、翌2012年にも「リクルートGINZA7ビル」をリクルートから購入している。

 ほかにも、銀座1丁目にある同社のビルが、すでに築40年以上が経過していることからいずれ建て替え計画が出てくるものと目され、銀座という場所柄、オフィスでなく外資系の高級ブランド店に貸すことができれば、オフィス賃貸に比べて何倍もの賃料が取れるというわけだ。特にヒューリック銀座数寄屋橋ビルが竣工した2011年以降、同社の攻勢は目に見える形で増え、ジワジワと存在感が高まってきた。

 現在、オフィス賃貸のほかに注力している分野が、観光ビジネス(ホテルや旅館)、高齢者ビジネス(高齢者施設や介護、医療など)、環境ビジネス(メガソーラーや農業)で、3事業の頭文字から社内では「3K」と呼ばれている。

 特に最初の観光事業は異色だ。たとえば、ヒューリックが初めて手がけたホテルが東京・浅草にある「ザ・ゲートホテル雷門」(2012年8月開業)。当地も、もともと旧富士銀行の店舗があった場所だが、雷門支店が3行統合で閉鎖対象店舗になったことから建て替え用途を検討。浅草は観光地でもあるためホテル用途を選択したのだが、自社でホテル運営ノウハウを積むため、直営ホテルとしている。

 前後して2010年には有楽町にあった「ニュートーキヨービル」を5年後に取得する契約を締結。さらに2012年、同ビルに隣接したビルも取得し、購入した2つの土地を1つのホテルで使用するため、容積率も緩和されるなどのメリットがあった。当地でも今秋、自社運営ホテルが開業予定だが、浅草も有楽町も宿泊特化型で、宴会場や大規模レストランなどを付帯せず、採算性の高い宿泊ビジネスに絞ったホテルにしているのが特色だ。

 今後、労働人口の減少や在宅勤務なども増えていくため、将来的にはオフィス賃貸市場は供給過剰になっていく公算が高く、ヒューリックでは前述の3K事業の比率を高めていくという。

 ただ、もちろん好採算が見込めるエリアでは引き続き、旺盛な物件取得にも動いている。昨年も銀座6丁目、あるいは新宿3丁目での開発用地取得を発表したほか、来秋竣工予定で渋谷パルコ跡地再開発地に建つ予定の高層ビルでは、上層階の事務所床をパルコから取得した。

 ただ、こうした積極投資もあって有利子負債は9000億円を超えており、2800億円の企業規模からすれば将来、金利上昇局面に反転した場合のことも考えておかなければならない。そこでグループのREIT(不動産投資信託)会社へ物件を売却して本体のバランスシートを軽くしたり、あるいは公募ハイブリッド債(公募劣後特約付き社債)の発行を予定するなど、守りの手も打ってきてはいる。

 業績も好調なだけに、中途採用組の多いヒューリックでは、社員の平均年齢が40.3歳で社員の平均年収が1418万円(「会社四季報」ベース)と厚遇で、福利厚生面や働きやすい職場環境づくりにも熱心らしい。

 東京五輪後の不動産市場や金利動向は不透明で、不動産各社はそれぞれ得意な分野で勝負していく色彩が強まっていくことも予想される。

 ちなみに、ヒューリックは旧富士銀行系ということもあって芙蓉グループと近いため、芙蓉系の東京建物がヒューリックの第3位株主(持ち株は6.3%)だ。東京建物は安田財閥の創始者が1896年に設立した、日本最古の総合不動産会社でもある。同社の2017年12月期の売上高見込みは2600億円、営業利益420億円、経常利益350億円、純利益220億円と、すでにヒューリックのほうがすべての指標で上回る。

 東京建物は、どちらかといえば「ブリリア」ブランドでの分譲マンション事業のイメージが強いため、ヒューリックとの棲み分けも成立する。将来は、同じ12月期決算ということもあり、両社で連携や補完するようなこともあり得るかもしれない。ともあれ、ヒューリックの将来戦略に注目したい。




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